武汉:上半年甲级写字楼租赁成交中,近半数为教育行业

时间:2021-06-28 点击:35次
仲量联行统计,在写字楼的总体量方面,截至2020年6月末,武汉甲级和乙级项目共计590.5万平方米,其中甲级办公楼为216.8万平方米,乙级办公楼为373.7万平方米。
新增供应方面,上半年无新增甲级项目,同比下降6.8万平方米;上半年新增乙级项目15.0万平方米,同比上升11.9万平方米。
空置率方面,甲级项目空置率为30.5%,同比下降4.5个百分点;乙级项目空置率为41.2%,同比上升7.8个百分点。
二季度办公楼市场重启,总需求表现疲弱。武汉经济和城市功能的恢复较其他地区更晚,考虑到一季度租赁成交都集中在春节前,并未反映疫情影响,市场需求变化在二季度集中体现。二季度租赁成交相比一季度更加活跃,但由于不少企业退租,两者抵消之后的净吸纳量未见明显起色。上半年甲级办公楼的净吸纳量为3,667平方米,乙级办公楼的净吸纳量为-3,982平方米,同比均大幅下降。
从不同行业来看,租赁需求分化显著,教育行业逆势扩张。学校停课并未影响人们对教育的重视,教育培训机构一方面转战线上授课,另一方面在租金下滑之际寻求在甲级办公楼大规模扩张的机会。
据仲量联行观察,教育行业占上半年甲级办公楼的租赁成交面积高达47%,成为最大亮点。紧随其后的是支撑办公楼市场需求的常客——专业服务业,金融业、房地产和建筑业,这些行业都展现出了需求韧性。科技新媒体行业需求依然活跃,但与2019年相比,租赁面积并不大,后续能否出现大面积成交仍需观察。
数据来源:仲量联行
业主对需求的担忧更强烈,租金显著下滑。一季度的租赁成交均发生在“封城”前,使得当季办公楼市场租金保持不变。直到二季度,租金的变化才开始显现。截至6月末,甲级办公楼净有效租金为101元每平方米每月,同比下降4.5%;乙级办公楼净有效租金为69元每平方米每月,同比下降5.3%。
疫情暴发前,武汉办公楼市场已处在宏观经济增速放缓和办公楼市场供大于求的格局中;疫情暴发后,市场的供需不平衡问题被进一步放大,需求端的疲弱更加明显。对于存量项目而言,空置率偏高的新项目主动降租的动机更强,而空置率偏低的老项目为了防止租户搬迁,也被动卷入价格战。对于增量项目而言,即将入市且处于预租阶段的办公楼,由于交付时间受到疫情影响而推迟,不得不制定更加灵活的租赁策略来争夺有限的客户。
优质零售物业方面,受疫情影响,上半年无新项目入市,部分项目趁此窗口期积极改造升级,调整租户业态,引入新品牌,力图在后续市场消费能力进一步恢复后的需求释放期更具竞争力。
比如,江汉路步行街自4月9日起进入为期三个月的封闭改造施工期,中心百货因地处江汉路步行街核心段,受施工改造影响,于6月8日起配合江汉路升级改造而闭店,预计七月将随改造完成重新恢复线下营业。截至2020年6月末,武汉优质零售物业市场总体量共计715.1万平方米,较一季度末下降3.0万平方米,较上年同期增长36.3万平方米。
业主与租户共担风险,全市净有效租金下挫。疫情对武汉优质零售物业市场的冲击在二季度陆续复工后逐渐显现,业主多通过延长免租期的方式反哺租户,分担黑天鹅带来的收入损失。
但复工后对租户的优惠及补贴不及一季度。风险承担能力较弱的租户自二季度起逐渐退出市场,市场整体承租能力下降,全市租金于二季度末同比下降5.3%,整体净有效租金跌至393.5元每平方米每月。
展望优质零售物业市场后市,受疫情冲击,2020年供应重心后移,新项目预计集中于四季度入市。部分原定2020年入市的中高端项目将入市时间推迟至2021年,2020年整体市场竞争有所缓解。仲量联行观察到,需求端退出市场的多为未形成规模效应或运营、承租能力在疫情前即走弱的租户,而具备扩张能力的多为稳定运营的连锁品牌。此轮冲击过后,优质零售物业市场的需求将进一步由运营能力更成熟、产品服务更贴合消费者需求并且具备规模效应的品牌支撑。